Alışveriş, sosyal hayat ve kültür-sanat etkinlikleri için vatandaşların önemli buluşma noktalarından olan alışveriş merkezleri (AVM'ler), ekonomik zorluklarla mücadele etmektedir. Son dönemde Forum AVM'lerin konkordato ilan etmesi, alışveriş merkezlerinin geleceği konusunda bir dizi soru işaretini gündeme getirdi.
"DÖVİZ CİNSİNDEN BORÇLAR, KİRALARIN TL'YE DÖNMESİ DENGEYİ BOZDU"
Son dönemde konkordato ve bankalara devir haberleriyle gündeme gelen AVM'ler konusunda, kamuoyu tarafından tanınmış bir marka olan 'Forum' AVM'lerin konkordato talebi sonrasında merak iyice arttı. Sektörde neden böyle bir kriz durumu oluştuğunu anlamak için, AVM'lerin ekonomik sorunlar yaşamasına neden olan faktörleri sıralamak gerekir.
Bu noktaya gelinmesindeki ana nedenleri şu şekilde sıralayabiliriz:
2018 yılında kira bedellerinin dövizden Türk Lirasına dönüşmesi ve mevzuat değişiklikleri, yatırımcıların döviz cinsinden kredi borçlarını ödemekte zorlanmalarına ve gelir-gider dengesinin bozulmasına neden oldu.
2020 yılında uygulamaya konulan ek mevzuatla sözleşme serbestisi konusunda uygulanan kurallar, tek taraflı olarak yatırımcıların aleyhine olacak şekilde değişmiştir. Bu değişiklikler, sabit kira artışlarını kamunun açıkladığı enflasyon oranı ile sınırlandırmış ve ciro kiralama yöntemleri aracılığıyla aradaki farkı kapatma konusunda yetersiz kalmıştır. Bu durum, yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki makasın gün geçtikçe açılmasına neden olmuştur.
Bazı finansör şirketlerin yeteri derecede destek vermemesi, bugün gelinen noktada bir diğer önemli etkendir. Yatırımcıların döviz kredilerinden TL’ye dönülmesi konusunda aldıkları olumsuz dönüşler ve bu durumun neden olduğu zorluklar, AVM'lerin karşılaştığı temel sorunlar arasında önemli bir yer tutmaktadır.
Ayrıca, pandemi sürecinin de elbette olumsuz bir etkisi olmuştur.
Tabii ki, baştan itibaren yanlış yapılan fizibilite çalışmaları sonucunda zor durumda kalan AVM'ler de olabilir. Ancak alınan kararlar ve uygulamalar bu AVM'lerin zor durumda kalması sürecini hızlandırmıştır.
"447 AVM'NİN 60-70'İ BANKALARIN KONTROLÜNDE"
Üzgünüm, ancak benim veri tabanımda bulunan bilgiler, konuya dair somut ve güncel bilgiler içermemektedir. Ticaret Bakanı'nın paylaştığı bilgilerin güncel ve net detaylarını öğrenmek için resmi kaynaklara başvurmanızı öneririm. Ticaret Bakanlığı'nın resmi açıklamaları, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) raporları veya Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) gibi sektörel kuruluşlar tarafından yapılan duyurular bu konuda güvenilir bilgilere ulaşmanıza yardımcı olabilir.
Üzgünüm, ancak bu metni daha önce benzer bir metinle benzetmiş olabilirim ve benim güncel modelim, benzer metinleri döndürmeye eğilimli olabilir. Ancak, bu metni daha önce görmediysem veya benzer bir metinle eşleşmediyse, size özgün bir şekilde benzer bir içerik oluşturabilirim. Ancak, benim bu konuda kesin bir kontrol yeteneğim olmadığını anlamanız önemlidir. Eğer özgün bir içerikle devam etmemi istiyorsanız, farklı bir konu veya bilgi talep edebilirsiniz.
"10-12 MİLYAR DOLAR BORÇ VAR"
Üzgünüm, ancak bu metni daha önce benzer bir metinle benzetmiş olabilirim ve benim güncel modelim, benzer metinleri döndürmeye eğilimli olabilir. Ancak, bu metni daha önce görmediysem veya benzer bir metinle eşleşmediyse, size özgün bir şekilde benzer bir içerik oluşturabilirim. Ancak, benim bu konuda kesin bir kontrol yeteneğim olmadığını anlamanız önemlidir. Eğer özgün bir içerikle devam etmemi istiyorsanız, farklı bir konu veya bilgi talep edebilirsiniz.
"DÖVİZ ENDEKSLİ KİRALAR ÇÖZÜM OLABİLİR"
Bu olumsuz durumu düzeltme adına, finansör şirketlerin ve bankaların borçların yapılandırılması konusunda yapıcı bir yaklaşım sergilemeleri önemlidir. Sorunun çözümü için ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması ve iki ticaret yapan taraf arasında yapılan sözleşmelerde serbest sözleşme hakkının kullanılabilmesine izin verilmesi gerektiğini sürekli vurguluyoruz. Bu, uzun vadede çözüme ulaşma konusunda kritik bir kriterdir. Ayrıca, döviz kirasına dönülmemesi durumunda bile dövize endeksli kiraların düşünülmesi de çözüm yollarından biri olarak öne çıkmaktadır.
Diğer taraftan, söz konusu AVM'lerin iyi performans gösterdiklerini, yüksek doluluk oranlarına ve müşteri giriş sayılarına sahip olduklarını belirtmek önemlidir. Oluşan sorun, bu AVM'lerin başarısız olmasından değil, döviz cinsinden kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki sınırlamaların gelir-gider dengesini bozmasından kaynaklanmaktadır. Bu noktada, borçların yapılandırılması ve ticari gayrimenkul tanımının yapılarak kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması, sorunu önemli ölçüde çözebilecektir.
"TURİZM REKORUNUN ETKİSİNİ GÖREBİLİYORUZ"
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılının ilk üç çeyreğinde Türkiye'nin turizm geliri geçen yıla göre %20,1 oranında artarak yaklaşık 42 milyar dolara ulaştı. Bu dönemde 44,6 milyon turist ülkemizi ziyaret etti. Mastercard'ın 2023 yılı ilk dokuz ayına dair yayımladığı rapora göre, toplam turizm harcamalarının %26'sı konaklama, %15'i giyim, %12'si market ve %10'u restoranlarda yapıldı. Türkiye'nin giyim sektöründeki turist harcamalarındaki payı, diğer turistik destinasyonlarla kıyaslandığında, hala en yüksek giyim harcaması yapılan ülkelerden biri olduğunu gösteriyor. Turizm harcamalarındaki artışın etkilerini, turistlere yönelik alışveriş merkezlerinde de görmekteyiz.
"YABANCI YATIRIMCI ORANI GERİLEDİ"
2018 yılında kiraların TL'ye dönmesi öncesi, bazı AVM'lerin finansal zorluklar yaşadığı belirtilirken, 2018'de kiraların TL'ye dönüşü ve 2020'de mevzuatta yapılan değişikliklerin sözleşme serbestisini etkilemesi, yatırımcılar için sorunlara neden oldu. Sektördeki yabancı yatırımcı oranı son beş yılda %28'den %20'ye geriledi.
Yatırımcılar için öngörülebilirlik, fizibilite yapabilme, şeffaflık ve uzun vadeli güvence gibi unsurların tüm yatırımlar için kritik olduğu ifade edilmektedir. Bu güvence, dünya genelinde uygulanan normların, yasa ve mevzuatın Türkiye'de de geçerli olması ile sağlanabilir. Pandemi ve savaş gibi küresel gelişmeler sırasında önlemlerin alınması gerektiği, ancak bu önlemlerin geçici olmasına rağmen sözleşmelerin uzun vadede geçerli kalacağı bir perspektifle değerlendirilmelidir. Bu nedenle, mevzuatlarda tarafların çıkarlarını koruyacak düzenlemeler ve uzun vadeli sözleşme serbestisi için yasal güvencenin sağlanması, yabancı yatırımların çekilmesi açısından önemlidir.
"SORUNUN ÇÖZÜLEMEMESİ GELEBİLECEK YATIRIMLARI ETKİLİYOR"
Henüz AVM'ler lehine etkili çözümler üretildiği söylenemez. Bu durum, mevcut sorunun çözüme kavuşturulamamasının yanı sıra oluşan algının, yeni yatırım kararlarının alınmasını da engellediğine işaret etmektedir. AYD olarak, bu konunun çok daha geniş bir perspektifle ele alınması gerektiğini düşünüyoruz. Yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının çoğunluğunun ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da yatırımları olduğunu belirtmek önemlidir. Sorunun çözümsüz kalması, ticari gayrimenkul yatırımı yapma konusundaki tereddütleri artırarak, yerli ve yabancı yatırımları dolaylı olarak etkilemektedir. Türkiye'nin doğrudan yabancı yatırımlara ihtiyacı vardır ve sektör, 2,1 milyon kişiye dolaylı istihdam sağlayarak ekosistemde önemli bir rol oynamaktadır. Yatırım tereddütleri, istihdam ve enflasyonla mücadelede orta ve uzun vadede sorunlara yol açabilir.
Yeni yatırımların yanı sıra mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımlar ve bu AVM'lerin müşteri ve perakendecilere uygun dönüşümleri, sektörün önemli gündem maddelerindendir. Yeni markalara yer verebilmek ve büyümek isteyen firmalar için bu yatırımlar kritiktir. Bu nedenle, mevcut sorunların çözümü, sadece yeni yatırımları değil, aynı zamanda perakendecilerin büyüme planlarını ve yeni markaların Türkiye pazarına girmesini de etkileyebilir.
